Де знаходиться коріння проблем у сфері житлово-комунальних послуг? Частина 1 - 15 Жовтня 2010

       Проблеми житлово-комунального господарства є актуальними та невідкладними, адже це нагальні питання повсякденного життя, які стосуються, без винятку, усіх громадян. Пошуком варіантів вирішення цих проблем займаються всі, хто хоч якось причетний до житлово-комунального господарства, а, оскільки я, через свою громадську діяльність, теж стикаюся з питанням якості надання житлово-комунальних послуг, то я теж не є вийнятком і спробую, в цій статті, розповісти про своє бачення цієї проблеми.
       Якось Архімед сказав: "Дайте мені точку опори, і я переверну Землю.” Це стосувалося закону важеля, тобто можна здвинути навіть Землю, головне знайти точку опори. Так і в питанні житлово-комунальних послуг, нам треба знайти точку опори і здвинути цю проблему з місця. Спитаєте, де саме знаходиться ця точка? Ця точка знаходиться в розумінні терміну Право власності. Спочатку розберемося із тлумаченням слова власність, що це таке? Якщо сказати просто, що таке власність, то власність – це ставлення людини до речей, це суспільні відносини, це основа функціонування економічної системи. Власність визначає соціально-економічну природу всієї системи, тобто всього суспільного ладу. Частиною 1 статті 41 Конституції України за кожною людиною закріплено право володіти, користуватися і розпоряджатися своїм майном. Гарантування приватної власності – це один із важливих факторів соціальної стабільності, це засіб підвищення добробуту населення. Непорушність приватної власності гарантується законом та захищається судом. Є декілька типів власності, але всі розглядати ми не будемо, а зупинимося на спільній сумісній власності на нерухоме майно, бо саме ця власність має відношення до теми нашої статті. Спільна сумісна власність – власність на нерухоме майно, право на яке мають дві і більше фізичних осіб, без визначення розміру частки кожного суб’єкта власності (співвласників). Спільна сумісна власність передбачає рівність часток власності кожного суб’єкта власності об’єкта нерухомості (співвласника). За домовленістю власники майна володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено договором. Практична сутність права співволодіння спільною власністю у багатоквартирному будинку означає, що тільки співвласники ухвалюють рішення із розпорядження своєю спільною нерухомістю за обов’язковою згодою всіх співвласників. Співвласник може вчиняти правочин (договір) щодо розпорядження спільним майном тільки за згодою інших. Співвласники мають право уповноважити одного з них на вчинення правочинів щодо розпорядження спільним майном. Тільки співвласники визначають – хто управлятиме та обслуговуватиме будинок. Іншими словами, окрім самих співвласників конкретного багатоквартирного будинку, цей будинок більше нікому не належить і, відповідно, не потрібний.
      Де бере початок історії виникнення спільної сумісної власності в нашій молодій державі, з чого все розпочалося? Історія набуття громадянами права приватної власності розпочалася з того, що у 1992 році, з набуттям чинності Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду”, громадяни отримали право приватизувати свої квартири в багатоповерхових будинках і разом з ними отримали у спільну сумісну власність, допоміжні приміщення будинку, технічне обладнання, елементи зовнішнього благоустрою. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.) було передано громадянам у власність безоплатно і окремої приватизації не підлягали. Остаточно, право спільної сумісної власності на багатоповерховий будинок, за власниками приватизованих квартир, було закріплено 382 статтею Цивільного Кодексу України, нею встановлено, що власникам квартири у дво- або багато-квартирному житловому будинку належать на праві спільної сумісної власності приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше облад-нання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше однієї квартири, а також споруди, будівлі, які призначені для забезпечення потреб усіх власників квартир.
       З моменту приватизації квартир минуло багато років, у цих квартир вже декілька разів помінялися власники, але, що сталося з будинком, в якому знаходиться ця квартира? Якщо більшість квартир виглядають гарно, в них, за новими технологіями, власниками, зроблено ремонти, то, з часом, сам будинок став виглядати гірше, занедбані системи загального користування (сходи, ліфти, коридори, дахи), знаходяться у аварійному стані комунікації будинку (система каналізації, водопровід, теплові мережі, електричні мережі), конструктивні елементи будинку (плити, цегла), через відсутність нагляду за їхнім станом та відсутності поточних ремонтів, починають руйнуватися. Чому все так? Чому ми звертаємо увагу на те, що робиться у нас в квартирах, але чомусь забуваємо, що квартира це частина будинку? Будемо відвертими, закривши двері своїх квартир, ми навіть і не здогадувалися, що все, що знаходиться за дверима наших квартир — це теж наша приватна власність. З причини не знання того, хто володіє цілісним комплексом — багатоповерховий будинок, фактично переклавши всю формальну відповідальність за стан нашого майна на орган місцевого самоврядування, а якщо сказати більш точно, то це орган місцевого самоврядування перетягнув на себе цю відповідальність, та ми і не дуже суперечили цьому, маємо невтішний результат — загальний стан багатоповерхових будинків жахливий, кошти, які мешканці сплачують за утримання будинків, через відсутність контролю з боку тих, хто здійснює платежі, йдуть у невідомому напрямку, а тому, на якісний стан будинку ці платежі, ні яким чином не впливають. Пам’ятаєте такий вислів — "Не знання Закону не звільнює Вас від відповідальності”? Якщо є майно, то повинна бути і відповідальність за його стан.
       Оскільки громадяни, власники приватизованих квартир, не усвідомлюють того, що вони є співвласниками багатоповерхового будинку, а місцевий орган амоврядування тільки декларує свою приналежність до цього майна, але власником не являється, то скажіть, хто нестиме відповідальність у випадку, якщо будинок зруйнується? Невже ви гадаєте, що керівник КП "ДЄЗ”, КП "Комжитло”, або керівник управління житлово-комунального господарства Лозівської міської ради, буде нести за це відповідальність? Можливо мені хтось підкаже, яким саме договором, іншим документом, або Законом цю відповідальність за стан будинків за ними було закріплено? Відповідь одна — Жодним! Відповідальність нічим не закріплено, а отже її немає! Якщо так, тоді залишається одна відповідальна особа і цією особою є власник приватизованої квартири. Руйнація будинку буде результатом нашого відношення до нашої приватної власності і цю руйнацію ми бачимо кожен день, кинувши погляд на зовнішні стіни будинку, йдучи до нашого помешкання (квартири) або виходячи з нього. Чому людина, яка володіє будинком садибного типу, більш дбайливо ставиться до свого будинку, ніж люди, які живуть у багатоповерховому будинку? Мабуть тому, що там людина розуміє, що вона володіє цим будинком, а тому турбується про його стан, а ми мешкаємо в цих будинках, так-так, саме мешкаємо, а не володіємо ними. Володіти і мешкати це дві великі різниці. Володіння - це щось таке грунтовне, постійне, а мешкання - це тимчасове, а звідси і відношення до свого майна, як до тимчасового, а якщо ти мешкаєш тимчасово, то навіщо про це тимчасове турбуватися. Отже, сподіваюся, що в цій частині статті ми розібралися з тим, кому ж насправді належить багатоповерховий будинок і хто несе за це майно відповідальність. У наступній частині статті, яка вийде у наступному номері інформаційного бюлетеня, ми повернемося до ситуації, в якій опинилися ми, до ситуації, коли орган місцевого самоврядування перетягнув на себе право розпоряджатися майном, а саме, багатоповерховими будинками, як такими, стверджуючи, що ці багатоповерхові будинки є "комунальною власністю”, або "власністю територіальної громади” і місцева громада, в особі представників органу місцевого самоврядування має право, на їхню думку, розпоряджатися цим майном.